كيف تشتري عقارًا على الخارطة في دبي: الخطوات والتكاليف والمستندات
من أول معاينة حتى سند الملكية: كل خطوة في شراء عقار على الخارطة في دبي، والمستندات المطلوبة، وما تدفعه في كل مرحلة.
شراء عقار على الخارطة في دبي يسير في طريق واضح، والخطوات نفسها تنطبق سواء كنت تشتري استوديو في مجتمع متوسط السعر أو بنتهاوس على الواجهة البحرية. إليك كل خطوة، وما تتحقق منه، وما تدفعه على الطريق.
الخطوة 1: حدّد ميزانيتك وهدفك
قرّر أولًا إن كانت الوحدة للسكن أم للاستثمار، لأن ذلك يغيّر ما تبحث عنه. من يشتري ليسكن يهتم بالمدارس والمساحة والمجتمع، والمستثمر يهتم بالطلب على الإيجار ورسوم الخدمات وخطة السداد وإمكانية إعادة البيع.
ميزانيتك أكبر من السعر. خطّط لرسوم دائرة الأراضي 4% والقسط الأول في البداية، وأقساط فترة البناء، ودفعة الاستلام، ورسوم الخدمات بعد امتلاك الوحدة الجاهزة. وإن كنت ستحتاج تمويلًا لدفعة الاستلام فتحدث إلى البنك مبكرًا.
الخطوة 2: اختر قائمة مشاريع قصيرة
ضيّق البحث حسب المنطقة والميزانية ونوع الوحدة وموعد التسليم، ثم قارن المشاريع على النقاط نفسها: سعر القدم المربعة، وخطة السداد، وسجل المطوّر، وما حول المشروع. الخريطة تجعل ذلك أسرع، فترى فورًا أي المشاريع قريب من المترو أو مدرسة أو الشاطئ. وعلى Listy Map يمكنك كتابة الطلب كما يقوله العميل، مثل «استوديو أقل من 600 ألف درهم في دبي لاند»، فترى المشاريع المناسبة فقط.
الخطوة 3: تحقّق من المطوّر والمشروع
- تأكد أن المشروع مسجّل لدى دائرة الأراضي والأملاك وريرا، ودوّن رقم المشروع.
- تأكد أن له حساب ضمان (إسكرو)، وأن دفعاتك ستذهب إليه.
- راجع نسبة إنجاز البناء في تطبيق «دبي ريست» التابع لدائرة الأراضي.
- تأكد أن الوسيط مسجّل لدى ريرا، وأن أي إعلان يحمل تصريحًا ساريًا.
- اطّلع على مبانٍ أنجزها المطوّر: الجودة والصيانة، وهل سُلّمت في موعدها.
يشرح دليل التحقق من مشروع على الخارطة من أين تجد كل نقطة من هذه.
الخطوة 4: احجز الوحدة
بعد اختيار الوحدة توقّع نموذج حجز (أو إبداء اهتمام) وتدفع مبلغ حجز لتثبيتها. اقرأ ما يحدث لهذا المبلغ إن لم تكمل الشراء، فبعض مبالغ الحجز قابلة للاسترداد خلال مدة، وكثير منها غير قابل.
الخطوة 5: وقّع عقد البيع والشراء
عقد البيع والشراء (SPA) هو العقد الأهم. قبل التوقيع تحقق من:
- رقم الوحدة ومساحتها ومخططها ومواصفاتها.
- السعر الإجمالي وكل قسط بمبلغه وتاريخ استحقاقه أو مرحلة البناء المرتبط بها.
- موعد الإنجاز المتوقع وما يحدث إن تأخر.
- ما يحدث إن تأخرت أنت عن دفعة، وحقوق المطوّر عند التعثر.
- هل يمكنك بيع الوحدة (التنازل عنها) قبل الاستلام، ومتى، وبأي رسوم.
- رسوم الخدمات التقديرية.
إن كان أي بند غير واضح فاطلبه مكتوبًا، أو اطلب من محامٍ مراجعة العقد قبل التوقيع.
الخطوة 6: التسجيل لدى دائرة الأراضي (أوقود)
يسجّل المطوّر عملية الشراء في سجل أوقود المؤقت لدى دائرة الأراضي، وعندها تُدفع رسوم التسجيل البالغة 4% من السعر مع رسوم إدارية، إلا إذا تحمّلها المطوّر ضمن عرض. احتفظ بشهادة أوقود، فهي سجل ملكيتك حتى يصدر سند الملكية.
الخطوة 7: ادفع الأقساط
ادفع كل قسط في حساب الضمان الخاص بالمشروع كما يحدد العقد، واحتفظ بكل إيصال. الخطط المرتبطة بمراحل البناء تُستحق دفعاتها مع بلوغ المبنى مراحل محددة، والخطط المرتبطة بالتواريخ تتبع تقويمًا ثابتًا. اقرأ المزيد في شرح خطط السداد على الخارطة.
الخطوة 8: الاستلام والفحص
عند اكتمال المبنى وحصوله على شهادة الإنجاز يدعوك المطوّر للاستلام. قبل أن تتسلم المفاتيح:
- افحص الوحدة بعناية أو استعن بشركة فحص، وسجّل كل عيب.
- سلّم القائمة للمطوّر واتفق على موعد إصلاح كل بند.
- ادفع قسط الاستلام وأي رسوم استلام، وسدّد أول رسوم خدمات.
- فعّل خدمات الكهرباء والماء لدى ديوا، وسجّل عقد الإيجار في «إيجاري» إن كنت ستؤجر.
للتفاصيل راجع قائمة فحص الوحدة قبل الاستلام.
الخطوة 9: استلم سند الملكية
بعد الاستلام وسداد كامل السعر تُصدر دائرة الأراضي سند الملكية باسمك بدلًا من تسجيل أوقود. وإن اشتريت بتمويل عقاري يُسجّل رهن البنك على العقار.
ماذا تدفع ومتى
| المرحلة | ما تدفعه |
|---|---|
| الحجز | مبلغ الحجز (جزء من السعر) |
| العقد وأوقود | باقي القسط الأول، ورسوم دائرة الأراضي 4%، والرسوم الإدارية |
| فترة البناء | أقساط حسب التاريخ أو مرحلة البناء |
| الاستلام | قسط الاستلام، ورسوم السند والاستلام، وأول رسوم خدمات |
| بعد الاستلام | أي أقساط بعد التسليم، ورسوم الخدمات السنوية |
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو مالية. القواعد والرسوم تتغير، فتأكد من الوضع الحالي لدى دائرة الأراضي والمطوّر، واستعن بمحامٍ في المشتريات الكبيرة.
أسئلة شائعة
ما المستندات المطلوبة لشراء عقار على الخارطة في دبي؟
نسخة من جواز السفر للمشترين من خارج الإمارات، أو الهوية الإماراتية وجواز السفر للمقيمين. وتحتاج الشركات إلى رخصتها التجارية ومستندات المفوض بالتوقيع. وقد يطلب المطوّر إثبات العنوان ومصدر الأموال.
ما هو أوقود؟
أوقود هو السجل المؤقت لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي للعقارات على الخارطة. تسجيل الشراء فيه يثبتك مشتريًا للوحدة أثناء بنائها، ويتم عند دفع رسوم دائرة الأراضي البالغة 4%.
هل يمكن الحصول على تمويل عقاري لوحدة على الخارطة في دبي؟
بعض البنوك تموّل وحدات على الخارطة لدى مطورين معتمدين، عادة بنسبة أقل من سعر الوحدة مقارنة بالعقار الجاهز وغالبًا قرب الإنجاز. ويدفع كثير من المشترين أقساط البناء بأنفسهم ثم يموّلون دفعة الاستلام.
ما هو الفحص قبل الاستلام (السناغينغ)؟
هو فحص وحدتك قبل قبول الاستلام لتسجيل العيوب مثل الشقوق والتسربات ومشكلات التشطيب والأجهزة التي لا تعمل، ليلتزم المطوّر بإصلاحها.