كيف تقدّر عائد الإيجار لوحدة على الخارطة في دبي
العائد الإجمالي والعائد الصافي والتكاليف بينهما: كيف تحسب ما يُتوقع أن تدرّه الوحدة على الخارطة بعد تسليمها.
معظم المستثمرين يشترون على الخارطة من أجل الإيجار الذي يأتي بعد المفاتيح. ولأن الوحدة غير موجودة بعد، يجب تقدير هذا الإيجار، والتقدير لا يكون أفضل من طريقته. إليك طريقة بسيطة.
الخطوة 1: ابحث عن إيجارات مقارنة
ابحث عن وحدات مثل وحدتك مكتملة ومؤجرة بالفعل: المنطقة نفسها، والنوع والمساحة نفسهما، ومستوى مبنى مشابه. واستخدم عدة مصادر:
- إعلانات الإيجار الحالية لوحدات مشابهة قريبة، وهي إيجارات مطلوبة.
- بيانات عقود الإيجار المسجلة ومؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي، وهي تعكس عقودًا موقّعة فعلًا.
- الوسطاء المحليون الذين يؤجّرون في المنطقة، فهم يعرفون كم تبقى الوحدات شاغرة.
اختر رقمًا وسطًا معقولًا، لا أفضل إعلان تجده.
الخطوة 2: احسب العائد الإجمالي
العائد الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ التكلفة الكاملة × 100. وأدخل في التكلفة ما تدفعه فعلًا لامتلاك الوحدة: سعر الشراء مع رسوم دائرة الأراضي 4% وتكاليف الشراء الأخرى.
الخطوة 3: اخصم التكاليف
- رسوم الخدمات، وكثيرًا ما تكون أكبر تكلفة. راجع شرح رسوم الخدمات.
- الصيانة: الإصلاحات الصغيرة واستبدال ما يستهلك.
- رسوم الإدارة أو التأجير إن كانت شركة تجد المستأجرين وتتابعهم.
- التأمين على المحتويات التي تملكها.
- أسابيع الشغور بين مستأجر وآخر.
مثال محسوب
| درهم | |
|---|---|
| السعر | 1,000,000 |
| رسوم دائرة الأراضي (4%) وتكاليف الشراء الأخرى | 45,000 |
| التكلفة الكاملة | 1,045,000 |
| الإيجار السنوي المتوقع | 80,000 |
| العائد الإجمالي | 7.7% |
| رسوم الخدمات | -12,000 |
| الصيانة والإدارة والتأمين | -6,000 |
| شهر شغور | -6,700 |
| صافي الإيجار | 55,300 |
| العائد الصافي | 5.3% |
الأرقام للتوضيح وليست توقعًا. والفرق بين 7.7% و5.3% هو بيت القصيد: قارن المشاريع بالعائد الصافي.
مخاطر تحسب حسابها
- المعروض الجديد: إن سُلّمت وحدات مشابهة كثيرة قربك في الوقت نفسه فقد تلين الإيجارات لفترة.
- تأخر التسليم: التسليم المتأخر يؤخر أول إيجار.
- تكلفة التمويل: إن موّلت دفعة التسليم فعائدك النقدي يعتمد أيضًا على الأقساط.
- التأثيث: الوحدات المفروشة قد تُؤجّر بأكثر، لكن تجهيزها وصيانتها يكلّفان أكثر.
استخدام Listy Map
على Listy Map ترى مشاريع المنطقة وأسعارها ومواعيد تسليمها وما حول كل منها: المدارس ومحطات المترو والمولات التي يسأل عنها المستأجرون. تقدير الإيجار يبدأ بمعرفة ما الذي سيكتمل قربك، ومتى.
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة مالية. الإيجارات والتكاليف تتغير، فابنِ أي قرار على أرقام حالية للوحدة المحددة.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على السعر. أما الصافي فيخصم أولًا التكاليف السنوية لامتلاك الوحدة، من رسوم خدمات وصيانة وإدارة وتأمين وأسابيع الشغور، فيُظهر ما يدرّه الاستثمار فعلًا.
أين أجد إيجارات حقيقية لمنطقة في دبي؟
انظر إلى إعلانات الإيجار الحالية لوحدات مشابهة في مبانٍ مكتملة قريبة، وإلى بيانات عقود الإيجار المسجلة ومؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي. الإعلانات تُظهر الإيجار المطلوب، والعقود المسجلة تُظهر ما اتفق عليه المستأجرون فعلًا.
هل أعتمد إيجارات اليوم لوحدة تُسلَّم بعد ثلاث سنوات؟
اعتمد إيجارات اليوم أساسًا، واعتبر أي تغيير سيناريو لا وعدًا. واحسب كم وحدة مشابهة ستُسلَّم قربها في الوقت نفسه، فالمعروض الجديد قد يكبح الإيجارات.