دليل شراء عقار على الخارطة في دبي: الخطوات والتكاليف وخطط السداد
كل ما تحتاج معرفته قبل شراء عقار على الخارطة في دبي: الخطوات من الحجز إلى سند الملكية، والتكاليف، وحماية المشتري، وكيف تقارن بين المشاريع.
العقار على الخارطة (أوف بلان) هو وحدة تشتريها قبل اكتمال بنائها، وأحيانًا قبل بدء البناء. وهو جزء كبير من سوق دبي: كل شهر تُطلق أبراج ومجتمعات فلل ومشاريع على الواجهة البحرية بخطط سداد توزّع السعر على فترة البناء. يشرح هذا الدليل كيف يتم الشراء وما تكلفته وكيف تقارن بين المشاريع.
ما معنى الشراء على الخارطة؟
تشتري الوحدة من المطور بناءً على المخططات والكتيّب والشقة النموذجية، وتدفع على أقساط أثناء البناء، وتستلم الوحدة عند اكتمال المشروع، غالبًا بعد سنتين إلى أربع سنوات من الإطلاق حسب المشروع.
ولأن المطور يبيع شيئًا لم يُبنَ بعد، تنظّم دبي هذا البيع بدقة: يجب تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك وجهتها التنظيمية «ريرا» قبل بيعه، وتُودع دفعات المشترين في حساب ضمان لا يُصرف إلا على البناء.
لماذا يختار المشترون الشراء على الخارطة؟
- دفعة أولى أقل: بدل دفع السعر كاملًا تبدأ بدفعة حجز وتقسّط الباقي.
- أسعار الإطلاق: المراحل الأولى غالبًا أقل سعرًا من المراحل اللاحقة ومن العقارات الجاهزة المماثلة.
- مبنى جديد: وحدة لم يسكنها أحد، بمواصفات حديثة ومرافق مخططة حولها.
- حرية الاختيار: عند الإطلاق تختار الطابق والإطلالة والتصميم قبل نفاد الوحدات المميزة.
في المقابل تنتظر وحدتك، ولا تستطيع تأجيرها قبل التسليم، وقد يختلف الموعد أو التشطيب عمّا خُطط له. لذلك يصبح التحقق من المطور والمشروع أهم من أي شيء آخر.
خطوات الشراء
- اختر المشروع وتحقق منه: قارن الموقع والمطور وسعر القدم المربع وخطة السداد وموعد التسليم، وتأكد من تسجيل المشروع ووجود حساب ضمان.
- احجز الوحدة: توقّع نموذج الحجز وتدفع مبلغ الحجز.
- وقّع عقد البيع والشراء (SPA): يحدد السعر وجدول الدفعات وموعد الإنجاز والمواصفات وما يحدث عند إخلال أي طرف.
- سجّل الشراء في «أوقود»: السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك، وتُدفع عندها رسوم التسجيل.
- ادفع الأقساط: حسب العقد، في حساب ضمان المشروع.
- الاستلام: تفحص الوحدة وتسجّل الملاحظات، وتدفع دفعة التسليم، ثم يصدر سند الملكية باسمك.
التكاليف الإضافية
| البند | التفاصيل | موعد الدفع |
|---|---|---|
| رسوم دائرة الأراضي والأملاك | 4% من السعر مع رسوم إدارية، وقد يتحملها المطور كعرض | عند التسجيل في أوقود |
| دفعة الحجز | غالبًا 10% إلى 20% من السعر (جزء من السعر) | عند الحجز أو العقد |
| رسوم سند الملكية والتسليم | رسوم إدارية لإصدار السند وتسليم الوحدة | عند التسليم |
| رسوم الخدمات | رسوم سنوية لصيانة المبنى حسب المساحة | سنويًا بعد التسليم |
خطط السداد
تُكتب خطة السداد برقمين: نسبة ما يُدفع أثناء البناء ونسبة ما يُدفع عند التسليم أو بعده. خطة 60/40 تعني 60% أثناء البناء و40% عند الاستلام. وفي خطط «ما بعد التسليم» تستلم المفاتيح وتكمل جزءًا من السعر على أقساط لمدة سنة إلى خمس سنوات، فيساعد الإيجار في سدادها.
مثال: استوديو بسعر 580,000 درهم بخطة 60/40 ودفعة حجز 10%: تدفع 58,000 درهم عند الحجز مع رسوم دائرة الأراضي 23,200 درهم، ثم 290,000 درهم أثناء البناء، و232,000 درهم عند التسليم.
كيف يحميك القانون
- مشاريع مسجلة فقط: لا يحق للمطور التسويق والبيع قبل تسجيل المشروع واعتماده.
- حسابات الضمان: بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 تُودع أموال المشترين في حساب خاص بالمشروع.
- السجل العقاري المبدئي: بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 يُسجل كل بيع على الخارطة لدى الدائرة.
ويعرض تطبيق «دبي REST» التابع للدائرة المشاريع المسجلة ونسبة إنجازها وبيانات حسابات الضمان.
كيف تقارن بين المشاريع
- سعر القدم المربع وليس السعر الإجمالي فقط.
- خطة السداد: كم تدفع الآن، وكم كل سنة، وكم عند الاستلام.
- موعد التسليم وسجل المطور في الالتزام بمواعيده.
- ما حول المشروع: المدارس والمستشفيات والمولات والمترو ومدة القيادة إليها.
- رسوم الخدمات التي تؤثر على صافي العائد الإيجاري.
على Listy Map تجد كل مشروع على الخريطة مع سعره وخطة سداده وموعد تسليمه وما حوله، ويمكنك كتابة طلبك بالعربية كما يقوله العميل.
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو مالية. الرسوم والقواعد قد تتغير، فتأكد منها مع دائرة الأراضي والأملاك والمطور قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن للأجانب شراء عقار على الخارطة في دبي؟
نعم. يمكن لغير المواطنين شراء عقارات بالتملك الحر، ومنها الوحدات على الخارطة، في مناطق التملك الحر المحددة في دبي، وهي تشمل معظم المجتمعات التي تُطلق فيها المشاريع الجديدة.
كم الدفعة الأولى لشراء عقار على الخارطة؟
يطلب معظم المطورين دفعة أولى بين 10% و20% من السعر عند التوقيع، إضافة إلى رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك. ويُدفع الباقي حسب خطة السداد.
هل أموالي آمنة عند الشراء على الخارطة؟
تُودع دفعات المشروع المسجل في حساب ضمان خاص بالمشروع لا يستخدمه المطور إلا في البناء. تأكد من تسجيل المشروع ووجود حساب الضمان قبل الدفع.